شنغهاي "شراء وبيع لا تكسر التأجير" وساطة النزاع: المشتري مقاضاة البائع لإخفاء عقد الإيجار على المدى الطويل

شنغهاي "شراء وبيع لا تكسر التأجير" وساطة النزاع: المشتري مقاضاة البائع لإخفاء عقد الإيجار على المدى الطويل

في الآونة الأخيرة ، اجتذب نزاع في شنغهاي الناجم عن إخفاء عقد إيجار طويل الأجل في صفقة عقارية اهتمامًا واسع النطاق. قام المشتري بمقاضاة البائع في المحكمة لأن البائع لم يبلغ عن المنزل بصدق أن هناك عقد إيجار طويل الأجل ، مما أدى إلى عدم القدرة على التحرك بشكل طبيعي. تتضمن هذه القضية تطبيق مبدأ "الشراء والبيع دون كسر التأجير" في القانون المدني ، وأصبحت موضوعًا ساخنًا في الدائرة القانونية وسوق العقارات مؤخرًا.

1. خلفية الحالة

في مايو 2023 ، اشترى السيد تشانغ ، وهو مواطن شنغهاي ، منزلاً مستعملاً في منطقة Xuhui مقابل 6.2 مليون يوان. بعد الانتهاء من الصفقة ، وجد السيد تشانغ أنه لا يزال هناك مستأجرين يعيشون في المنزل وكان عقد الإيجار 8 سنوات. البائع السيدة وانغ لم يذكر هذا خلال المعاملة. وفقًا للمادة 725 من القانون المدني ، "إذا كانت ملكية الممتلكات المستأجرة تتغير في فترة حيازة المستأجر وفقًا لعقد الإيجار ، فلن تؤثر على صحة عقد الإيجار". وهذا هو ، مبدأ "الشراء والبيع لا يكسر عقد الإيجار".

2. وجهات نظر جميع الأطراف

1.مطالبة المشتري:أخفى البائع عن عمد حقيقة أن المنزل كان له عقد إيجار طويل الأجل أثناء المعاملة ، وهو فعل احتيالي ويتطلب إنهاء العقد أو التعويض عن الخسائر.

2.جادل البائع:تم تسجيل عقد الإيجار لدى العقار وفشل المشتري في الوفاء بالتزاماته المعقولة للمراجعة ويتحمل جزءًا من مسؤوليته.

3.الخبير القانوني:وفقًا للأحكام ذات الصلة من القانون المدني ، إذا كان البائع يخفي عن عمد حقائق مهمة ، فقد يشكل هذا الاحتيال ؛ ولكن في الوقت نفسه ، يتعين على المشتري أيضًا الالتزام بمراجعته بعناية.

3. تحليل بيانات حالة مماثلة

في السنوات الأخيرة ، مع سوق العقارات النشط ، أظهرت النزاعات حول "الشراء والبيع دون كسر عقد الإيجار" اتجاهًا تصاعديًا. فيما يلي إحصائيات حول القضايا المماثلة التي قبلتها بعض المحاكم في شنغهاي في السنوات الثلاث الماضية:

4. اقتراحات الوقاية من المخاطر

1.ملاحظات المشتري:

• تأكد من التحقق من الحالة الحالية للمنزل قبل المعاملة

• الاستعلام عن معلومات تسجيل الممتلكات وتأجيرها

• ينص بوضوح على حالة تسليم المنزل في العقد

• قد يُطلب من البائع إصدار بيان بدون تأجير

2.ملاحظات البائع:

• الكشف عن حالة استئجار المنزل بصدق

• التفاوض مع المستأجر مقدمًا لإنهاء العقد

• حفظ سجلات الاتصالات ذات الصلة

• اتفق بوضوح على وضع الإيجار في العقد

5. آخر تقدم في القضية

وفقًا لمحكمة شعب مقاطعة Xuhui ، فإن القضية موجودة حاليًا في مرحلة الوساطة. قال القاضي المتراكم أنه سيتم إصدار حكم عادل وفقًا للأحكام ذات الصلة من القانون المدني ، مع مراعاة عوامل مثل درجة الخطأ والخسائر الفعلية لكلا الطرفين. يتوقع خبراء الصناعة أن مثل هذه الحالات عادة ما تكون مغلقة في شكل تعويض اقتصادي ، ومن الصعب إنهاء العقد تمامًا.

هذه القضية تذكر مرة أخرى جميع الأطراف بالمعاملة العقارية: الأداء الصادق هو المبدأ الأساسي ، وكشف المعلومات الكامل هو مفتاح تجنب النزاعات. سواء أكان مشترًا أو بائعًا ، فيجب عليهم تحسين الوعي القانوني ، وتحسين عمليات المعاملات ، ومنع مخاطر مماثلة.

مع تعميم مبدأ "الشراء والبيع لا يكسر عقد الإيجار" ، من المتوقع أن تظهر مثل هذه النزاعات اتجاهًا "زيادة الكمية ولكن معدل نجاح الوساطة المتزايد" في المستقبل. يقترح الأشخاص القانونيون أن الإدارات ذات الصلة قد تفكر في إنشاء آلية الكشف عن معلومات تأجير الإسكان أكثر اكتمالا لتقليل النزاعات من المصدر.